In materia di danni cagionati da una unità immobiliare, occorre innanzitutto capire se il bene dal quale il danno deriva sia o meno una parte comune.
È l’articolo 1117 del Codice civile a individuare le parti comuni nell’edificio. In questo caso interessa la norma in base alla quale gli impianti (dell’acqua, del riscaldamento o degli scarichi) sono comuni fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini. Dopo tale punto devono intendersi privati con tutte le conseguenze in merito alle responsabilità.
Molti danni sono originati da perdite di acqua che vanno a creare danni alle proprietà sottostanti. In base all’articolo 1117 del Codice civile, se la perdita deriva da una tubazione privata, la responsabilità per il risarcimento e l’eliminazione del problema incombe unicamente al proprietario della stessa.
Trattandosi di rapporti tra privati la materia esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore che non può intervenire. La maggior parte delle assicurazioni degli edifici in condominio (le così dette globali fabbricati), oltre ad assicurare le parti comuni, se espressamente previsto, tengono indenni i condòmini anche da tali tipi di danneggiamenti. L’unica attività in capo all’amministratore, quindi, è l’apertura del sinistro nei confronti della compagnia assicurativa. Saranno però i condòmini a dover accettare la quantificazione del danno offerta dall’assicurazione.
Qualora il danno sia cagionato a (o da) una parte comune, sussisterà invece la competenza dell’amministratore.
Particolare attenzione alla “braga”, cioè il punto che unisce la tubazione privata a quella comune. La giurisprudenza sul punto non è conforme. Esistono sentenze per le quali la braga è una parte comune, in quanto essenziale affinché la tubazione possa svolgere la propria funzione (in questo caso, del danno risponde iI gruppo di condòmini serviti dalla colonna montante che ha cagionato la perdita). Altre sentenze, invece, ritengono che la braga, in quanto posta a servizio dell’unità immobiliare, sia un bene esclusivo (in questo caso, la responsabilità resta in capo al condòmino).
Altri danni si possono verificare dal distacco di materiale dal sottobalcone o dal frontalino. In tali casi occorre individuare la causa dell’evento. Il frontalino (sia esso in intonaco, mattonelle, marmo eccetera), svolgendo una funzione di decoro, è un bene comune e, pertanto, è compito dell’amministratore curarne la manutenzione. Se il distacco è stato determinato da vetustà o da cause non derivanti dal singolo condòmino, la responsabilità per il ripristino ed i danni è in capo a tutti i condòmini.
Se, ad esempio, il distacco è derivato da incuria del proprietario del balcone a seguito di infiltrazioni dal piano di calpestio, la responsabilità ultima per il ripristino ed il risarcimento sarà in capo allo stesso. L’amministratore, qualora vi siano evidenti segni di cedimento, potrà intervenire per impedire la rovina mettendo in sicurezza il bene.
Il sottobalcone è parte privata del proprietario del balcone, fatta eccezione per l’ipotesi che vede un particolare intonaco avente funzione di decoro dell’intero palazzo. Ne consegue l’esclusiva sua responsabilità.
In questi casi l’assicurazione, se non è espressamente previsto in polizza, prevede il pagamento dei danni quale responsabilità civile, se derivanti da parti comuni (il danno da bagnamento tra parti private è infatti espressamente previsto). Poiché il frontalino, se ha funzione di decoro, è comune, la compagnia terrà indenne il condominio. Potrà eventualmente rivalersi nei confronti del condòmino danneggiante se la rovina è stata cagionata dalle circostanze sopra ipotizzate.
La rovina, invece, di parte della muratura del balcone (diversa dal frontalino) o del sottobalcone, non essendo una parte comune, potrebbe essere esclusa dall’assicurazione del condominio.